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存款1元送体验金

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由于地价急跌,恒隆唯有向港府建议将地价减至14亿元水平,但不获接纳。在此关键时刻,原已签约向恒隆贷出15亿元最高信贷的日资银行临时撤回承诺。到12月,恒隆向港府再次申请延期补地价不遂之后,惟有宣布“挞订”,退出金钟二段上盖发展,其余地铁站上盖工程,亦需押后进行。由于采取“反潮流”,“人弃我取”的投资策略,恒地得以低成本维持庞大的土地储备。从1990年到1996年,恒基的土地储备从1 650万方尺增加到2 420万方尺,其中尚未包括1 340万方尺农地,成为香港仅次于新地的第二大土地储备银行。由于土地成本低,恒地的边际利润相当高,以1993年度为例,该年度恒地共完成及售出160万方尺楼宇,获得利润约30亿元,即平均每方尺纯利1 800元,比新地的平均每方尺1 400元还高出接近3成。新地上市后,即利用所筹集资金大量购入地皮,其中,大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度,新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺,可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备,以地产发展为主,强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘,每年亦能依据既定程序完成若干发展计划,纪录中最少亦有6项(1973/1974年度),最多有26项(1979/1980年度),即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间,新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”,源源不断地将“原料”(地皮)“加工”(兴建上盖)为“成品”(各类楼宇)。正因为如此,新地的利润逐年稳步上升,到1980/1981年度,新地纯利已增加到5.54亿元,相当于上市首年度的10倍。存款1元送体验金1991年1月,陈曾焘退任董事,由陈曾熙长子陈启宗接任恒隆主席,恒隆进入家族第二代管理时期。陈启宗上任后,一方面表示将继续遵循父亲陈曾熙及叔父陈曾焘的稳健发展路线,但同时亦采取了一系列瞩目行动,包括亲赴英、美、日等国进行全球巡回推介恒隆集团;引进先进管理技术,如最早发行可换股债券吸引外国资金、成功推行“C计划”以打破银行收紧楼宇按揭的僵局等等,获得投资者的好评。陈启宗并表示: 恒隆会继续积极扩大投资物业组合比重,同时在增加土地储备方面亦将更加活跃,争取5年后与其他地产集团看齐。〔15〕

存款1元送体验金会德丰/九龙仓集团形成于20世纪80年代初中期,是香港大型的综合性企业集团之一,大股东是“世界船王”包玉刚及其女婿吴光正夫妇。会德丰的前身是香港英资四大洋行之一,而九龙仓则是置地的联营公司,在尖沙咀海旁持有庞大物业。1980年及1985年,包玉刚部署“弃舟登陆”,先后收购了九龙仓和会德丰,其后经过多次资产重组逐渐形成现时的集团结构。其中,会德丰前称隆丰国际,是集团的上市旗舰和控股公司,会德丰持有九仓的控股权,后者作为大型综合企业,重点发展香港地产、酒店、电讯及基建;会德丰并持有上市地产公司新亚置业(前称置业信托)和联邦地产,分别专责地产投资及地产发展。就在特区政府制订新的房屋政策的同时,一场酝酿已久的金融风暴悄然掩至,并三度冲击香港,作为香港货币金融政策的基石和核心的港元联系汇率制度经受了严峻的挑战,期间,香港银行同业隔夜拆息利率一度飙升至280厘的历史高位,处于巅峰状态的股市、地产连番暴跌,香港经济经历了战后以来最严重的衰退。〔6〕 Nigel Cameron, The Hongkong Land Company Ltd.?鄄A Brief History, Offset Printing Co.,1979,pp.56.

1973年,港九新界各区有一大批年期为75年的土地租借期期满,需重新续约换契。其中,仅新九龙就多达4 800多幅,上盖楼宇逾万幢。〔2〕根据法例规定,这些土地的续约换契,须按市值补交地价。然而,当时香港的地价在投机热潮中已升至相当不合理水平,若按此市值补交地价不仅使业主负担沉重,对当时香港不景气的经济亦将造成打击。1973年12月12日,港府制订官契条例,规定土地年期届满而可续期的土地均可自动续期,重估地税为“每年应课差饷租值”的3%。这一措施无疑有利于减轻当时地产业面临的压力。太古地产是香港地产业的后起之秀,创办于1972年,1977年在香港上市。当时因为成功发展太古城,实力迅速增加,到1979年底,太古地产的市值已达18.7亿元,跻身香港十大地产上市公司之列。1983年底,太古地产市值升至40.1亿元,已成为香港仅次于置地的第二大地产上市公司。当时,太古地产拥有可出租楼宇面积380万方尺,同年租金收入1.69亿元。1984年,股市低迷,太古地产被私有化,成为太古集团旗下的全资附属公司。中基协公布第三十四批疑似失联私募存款1元送体验金新地的成功很大程度上得益于其主持人郭得胜高瞻远瞩的目光及其紧扣市场循环盛衰的投资策略。郭得胜是香港地产界有名的“大好友”,他看好香港房地产业的长远发展前景,因而往往能在地产危机中以低价购入大量土地,发展物业,然后在市道复苏时高价出售,获得厚利。其实,他这种“人弃我取”的投资策略早在新鸿基企业时代已运用自如,1965年至1967年期间,香港先后发生银行挤提及政治骚动,触发了资金外流和移民潮,地产市道一落千丈。这期间,郭得胜等人趁低价购入不少土地,并建成22幢总值约7 000万元物业,为日后发展奠下基础。1974年,香港经济因中东石油危机的冲击而陷入低潮,地产市道再度回落,郭得胜看准香港人口膨胀,日后必然向新界新市镇发展的趋势,遂运用手上资金大量购入新界土地和换地权益书。1978年香港经济转趋繁荣,刺激地价楼市飙升,新地也进入收成期,所推出的楼盘都获利丰厚。

这次卖地,参加者包括香港各大地产公司高层、各大银行要员以及世界各大通讯社驻港记者共700多人,其中包括亲临督战的黄廷芳、黄志祥父子,郭得胜、郭炳联父子,郑裕彤,李兆基,陈曾焘,陈廷骅,王德辉和葛达禧等,场面之壮观、竞投之激烈,以及出价之多、耗时之长,被拍卖官形容为“史无前例”。竞投过程中,叫价接近6亿时,拍卖官失觉将槌掉下桌子,引致全场愕然,成为一段小插曲,及至叫价到7亿港元时,全场鼓起热烈掌声,宣告持续数年的地产衰退终于结束。1989年1月,郑裕彤有感于好友冯景禧突然病逝,从一线退下,仅担任董事局主席一职,而董事总经理则由其长子郑家纯出任。这一时期,新世界采取了急进式的投资策略,连环出击,在短短一年间收购并投资了一系列非地产业务,包括将亚洲电视的持股量增至47.5%、透过换股取得香港兴业16%股权、收购基立实业、敌意收购永安集团、将新世界酒店集团私有化,以及斥巨资收购亏损中的美国华美达酒店集团等,迅速发展为多元化的地产大集团。幸而,香港前途问题在1984年底尘埃落定,投资者信心逐步恢复,地产市道重新纳入上升轨道,加上大股东黄氏家族的财政支持,信和安然度过难关。就在中英谈判显露曙光之际,信和已开始恢复大好友本色。1984年2月,信和联同中资光大集团及其他南洋财团以3.8亿元投得港府再度推出的金钟二段,兴建成著名的财经广场。1985年,信和再接再厉,以3.89亿元投得尖沙咀海旁中港城地皮,建成拥有一个设备现代化的中国客运码头的“城市中的城市”——中港城。这两项投资都为信和及黄氏家族带来可观利润。(3)每年政府出售的土地,均依照所颁布的计划、未来两年预算出售土地详情(如地段号码、地点、用途、覆盖率、拍卖或招标的日期),在每年的财政年度前公布。批地计划亦包括随后的3年(即共5年)的土地供应。

另一幅土地是广东道前警察宿舍地皮,占地约11.1万方尺,预计可建成1100个住宅单位。出售前据测量师的估计,每方尺地价约值4000元,即总值超过40亿元。港府以招标形式再推出该幅土地,事前各大发展商均表示有意角逐,但其后受到马鞍山酒店地段低价出售的影响,加上当时市场上的多项不利消息,各大发展商均以低价入标,结果被长江实业为首财团以28.93亿元标价再夺一城,每方尺楼面地价仅2840元。该幅土地若连发展成本及两成利润,在3年后建成则每方尺楼价6500元,较当时同区位置较次的爵士花园每方尺售价8800元,足足低了两成半。这次售地向市场传达了一个信息:已经下跌了3成多的楼市,可能再跌3成。结果,2月份出现的楼市“小阳春”瞬即烟消云散。正是基于这种战略眼光,1975年港府开标竞投沙田新填海区时,李兆基即作为发起人,由恒基兆业联同长实、新地、新世界发展合组百得置业有限公司,投得沙田新市镇第一号地段,并在该地段发展规模庞大的沙田第一城。沙田第一城不仅是恒基的精心杰作,更成为该集团进军新界地产业的先声。利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商,早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主,战后更开辟利园山,先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月,香港股市牛气冲天,恒生指数第二度冲破1700点大关,利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业,包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司,并在香港上市,集资5亿元。当时,希慎兴业可谓一家纯地产收租公司,拥有出租物业约123万方尺。香港消费者委员会在研究中还发现,由发展商持有的新落成住宅楼宇单位的长期空置率(建成后两年的单位)较市场整体空置率为高。1995年的数据显示该年新落成的单位,有11%仍在发展商手中,而整体市场的楼宇总空置率为4%。此外,数据显示,1994年1月至1996年5月,经政府批出销售楼花许可的住宅楼盘有57个,可提供的住宅单位共4万多个,但截至1996年5月,只有40%在市面推出,其余60%的单位或是未曾推出,或留作内部认购。消委会研究报告认为:“这种情况很少会在高度竞争的市场出现。”〔23〕

(2)外资公司和中资机构大量来香港投资。中国扩大对外开放,香港作为国际资本进军内地跳板的战略地位更形重要,日本、美国及欧洲等地区投资者对香港经济前景看好,海外资金和雇员注入,早期外流的资金和移民亦源源不断回流,对香港楼市造成庞大需求。以写字楼为例,1984年至1990年期间,香港写字楼吸纳量平均每年约是20万平方米(215.28万方尺),到1992年至1993年期间,每年吸纳量猛增到50多万平方米(538.20万平方米)。这一时期,中国扩大对外开放,内地驻香港的中资机构发展相当快,中资在地产市场大举投资,亦推动了市场畅旺。1992年,中资背景财团以38亿元价格向置地购入中区皇后大道中九号全幢,掀起了中区甲级写字楼楼价迭创新高的热潮。诚然,“股地拉扯”亦加深了地产和股票两个市场,以及香港整体经济的投机性、周期性,令一些蚊型公司可以在几年间膨胀成地产大集团,而几年以后又倒闭清盘,其中典型的例子就是佳宁集团。80年代初香港地产、股市的大崩溃亦是在这种背景下形成的。存款1元送体验金70年代期间,新世界发展还单独投资或与其他地产公司合作发展了一系列大型地产项目。1973年,新世界购入港岛薄扶林道一幅面积逾80万方尺的地皮,兴建了拥有1 300个高级住宅单位的“碧瑶湾”。新世界还与恒隆集团合作发展港岛地铁沿线各站上盖物业。

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